社区对话第87站：永庆街1号
对话嘉宾：
付文玲、徐美、郑大卫等永庆街1号院、纬一路208号院、纬一路95号院的30多位居民代表
窦伟华 山东普利建设发展有限公司项目经理
刘 斌 山东普利屋宇物业管理公司负责人
付 强 济南市人大代表、鹏飞律师事务所律师
对话时间：12月11日上午10点
对话地点：金龙大厦15楼山东普利建设发展有限公司办公室
■对话背景
虽然同住在一个大院，可其中200多户居民家里早已用上了集中供热，另外70来户居民家中却凉着。12月7日，生活日报以《同住一个大院却冷暖“两重天”》为题，报道了永庆街1号院70多户居民家中至今无法供暖的情况。物业公司的工作人员称，这70多户居民必须每户交上78元/平方米的开户费，才能交取暖费。同属一家开发商的纬一路208号院的30户和95号院的20户业主也遇到同样的难题。
据了解，永庆街1号院是原省财政厅等几家政府机关的宿舍，2002年省财政厅迁址，后来财政厅把200多套房子卖给了山东普利建设发展有限公司，但有72户散户没迁走，继续在这里居住。为了重新装修卖房，2007年初，开发商正式动工在小区里进行了翻修，对水、电、暖气等管道重新进行改造，暖气也改为分户控制。
2008年，200多套新翻修的房屋差不多全部卖出，小区停了3年的暖气，今冬开始重新供热。可是，到了10月中旬，眼看就要供暖了，70多户居民去物业公司交取暖费时却被告知，他们这 72户居民必须先交78元/平方米的开户费才能供暖。
而热力公司的工作人员表示，居民分户计量不需要交纳开户费。那么，这78元/平方米究竟是什么费用？这个冬天，这些居民们还能供上暖吗？12月11日上午，在金龙大厦15楼一间开发商租赁的写字间里，永庆街1号院、纬一路208号院、纬一路95号院的居民代表以及开发商代表、市人大代表、律师一起就这个问题展开了一场社区对话。
■对话焦点
焦点1：
以前的供暖管道还能用,咋就改造了
11日上午，听说可以跟开发商代表面对面，一下来了30多位居民，金龙大厦15楼的一间几十平方米的办公室显得很拥挤，不少居民干脆站着对话。
“供热企业说了没有暖气开户费，分户控制不需要额外交费，为什么还收钱？”永庆街1号院5号楼的郑大卫率先质疑。
“对不起，我这里代表公司向大家道歉和检讨，因为工作失误，物业公司工作人员说错了，每户 78元/平方米的费用不是开户费，是暖气改造费。”11日上午，开发商山东普利建设发展有限公司负责该项目的经理窦伟华率先就费用名称问题进行更正。刚说完，就听见业主们一阵唏嘘。
窦伟华介绍，2005年初，开发商以1亿零270万元的价格从省财政厅购买了200多户房屋的产权。为了改善小区环境，从2007年开始，开发商投入了大量人力财力对小区环境进行翻修，包括水、电、暖气、公共绿地等设施。“ 这些改造开发商投入了大量资金，现在居民可以供暖了，就应该交改造费。”
窦伟华的解释引起了居民代表们一阵骚动，“我们以前的供暖管道用得好好的，谁说让你们改造了？这就好比我们家的旧玻璃用得好好的，你们给砸烂了换块新玻璃，还要收费。”纬一路208号院的孙先生站出来，他打了个比方，对开发商代表更正为改造费一说表示不满。
焦点2：
改造前没签协议，改造后收费谁说了算
“ 收改造费也不是不合理，毕竟大家伙都受益了，可得看是怎么个收法。”永庆街1号院4号楼的付文玲接过收取改造费的话题说，开发商对小区进行改造说到底是为了卖房子，而且改造前开发商没有说过收费的事儿。
“要收费，也应该提前跟业主们商量，业主同意拿钱再改造，甭管多少钱，只要业主答应的肯定交。”付文玲和居民感到很不理解，为什么改造前没说要收费，改造后要供暖了才收费。“ 这显然就是霸道行为，还从没听说过改造暖气要让居民收费的。”业主代表林大爷拿出一本《物业管理条例》小册子和生活日报有关供暖问题的报道说，公共设施是业主共有的，开发商在没有经过业主同意的情况下不应擅自改造小区设施。随后，几位居民争着表态，场面有些混乱，而窦伟华坐在位子上翻看桌上的报纸。
“以前永庆街1号院房屋的市场价位在3000元/平方米，开发商改造以后卖到7000多元/平方米，既然享受了改造的成果就应该交费。”窦伟华坚持认为，既然改造大家都受益了，就该交费。
焦点3：
改造费每户78元/m2，有何凭据
“是啊，你们改造，我们居民跟着受益了，可是我们也付出很多。”付文玲说，开发商对小区进行改造的这一年，居民们都尽力配合，为了对接改造后的暖气管道，家家户户自己花几千元钱把屋里的暖气管道改了。住在永庆街1号院 6号楼的吴大妈记得，为了配合水管改造，有一个多月的时间她家的厕所天天都有人施工。而付文玲家的阳台因为改造发生塌陷，一年后才修好。
“卖出去的200多套房子是商业收费，但对这些作出贡献的老住户不应该再按照商业价格收费。”付文玲说，双方都应该让一步，以一个大家都能接受的价格来谈改造费用问题。
“我去小区看过了，看着老人孩子受冻，实在于心不忍。作为人大代表有责任管管这事儿。”11日上午，济南市人大代表、鹏飞律师事务所律师付强也来到对话现场，他曾经作为代表参与济南市今冬供热价格调整听证会，但是分户改造要收开户费他还是第一次听说。付强认为，既然开发商代表又提出改造费一说，那就应该拿出个凭据，“ 为什么是78元，总成本是多少？每户分摊多少？是否有正规发票？”
面对付强一连串的提问，窦伟华表示，这是开发商高层的决定，每户的平均价格应该是600元/平方米，78元已经是优惠价了。“工程总造价公司里都有备案，但是不能随便向居民出示。我只是开发商代表，我可以明确答复给居民的就是，必须先交 78元/平方米的改造费，否则不能供暖。”
■对话延伸
延伸1：
供暖设施改造先签协议还是先改造
根据物权法的相关规定，建筑物及其附属设施改造由业主共同决定
小区进行供暖设施的改造，可开发商事先并没有和居民协商过，更没有对费用分摊问题达成过协议。永庆街1号院居民认为，自己原来的暖气好好的，开发商擅自改造并收费是侵权行为。那么，小区供暖设施能不能随意改造呢？其中又涉及哪些法律关系呢？
根据物权法的相关规定，建筑物及其附属设施改造由业主共同决定。而物业管理条例也有规定，物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。而且应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
济南市人大代表、律师付强认为，开发商在改造小区设施前应该事先和居民协商，得到居民同意，并达成相应协议才能实施改造。开发商在没有和居民达成协议前，把原来的管道都拆了，换上新管道又让居民交钱，缺乏法律依据。
不过对于供暖设施改造问题，济南市房管局物业管理处处长张恒志认为，目前物权法的相关条文还比较模糊，供暖设施能不能算小区公共设施，具体产权如何归属，还存在争议。尚未正式出台的《山东省物业管理条例》提出，供暖设施应由专业经营单位建设，但是这一规定主要针对小区换热站等供暖设施，分户改造很难说包含在内。
延伸2：
分户计量改造费究竟谁出
新建小区的这部分费用已包含在房价内，既有建筑分户改造却要涉及分摊问题
开发商要求居民交纳78元/平方米的改造费，否则不通暖气，而居民则认为改造费用收费没有依据。永庆街1号院的供暖纠纷也提出了另外一个问题：分户控制改造费究竟该由谁来出呢，具体又该如何计算？
省城旧式小区的集中供热管网大都是串联管网，往往出现一户不愿装，大家没法装；大家不报停，一户停不了的问题。采暖季频频出现的“供暖”连坐问题，很大程度上也是由于老式串联管网无法单户控制。为了提升集中供暖质量，省城已启动供热管网分户改造。按计划，新建小区要全部实现分户改造，而既有建筑则要在2010年前完成35%的改造任务。
可以说，永庆街1号院进行分户改造，至少从提高供暖质量角度来讲，是一件能让居民长期受惠的事儿。可好事儿能不能办好却是个问题。新建小区建设时开发商需要安装分户控制系统，这部分费用已经包含在房价内。而既有建筑分户改造，却要涉及改造费用的分摊问题，尤其是一些老式小区以及单位宿舍。
“分户改造现在还没有具体的政策条文。”济南热力有限公司客服部经理张雷介绍，“只要是以前已经开户的，分户改造后不需要再交开户费。不过改造肯定得花不少钱，这个费用怎么分摊就不好说了。”目前省城为数不多的分户改造小区，大都根据产权归属分摊费用。比如说，室内的改造费用就得居民自己出，室外的则可以由单位或者开发商、物业等分摊。有的单位或开发商有钱，可以多分摊一些，有的可能一分钱都不愿出。而且分户改造主要以小区为主体自行完成，供热企业一般只提供技术上的支持。
