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企业访谈

融创努力“活下去”,孙宏斌迎来曙光

字体: 放大字体  缩小字体 发布日期:2023-01-05  来源:中国企业家  浏览次数:392
 

融创160亿境内债展期方案通过。

 

《中国企业家》记者 李艳艳
编辑|周春林
头图来源|视觉中国

 

至暗时刻的融创中国,正迎来实质转机。
《中国企业家》从多位知情人士处获悉,融创中国旗下所有境内债重组方案目前均已获准通过,相关债券共计10只,规模近160亿元,展期在3~4年不等。相关方案于2022年12月29日完成投票表决流程。据透露,境外债的展期方案,预期也将于今年春节前后完成。
楼市销售整体低迷的时刻,融创中国境内债重组方案的通过信号意义明显。加上不久即将完成展期的境外债,这意味着公司暂时摆脱短期兑付压力,赢来三年多的喘息之机。而融创中国创始人、董事局主席孙宏斌继联想入狱、顺驰败局后,或将第三次“起死回生”。
这次,地产救市的曙光真实地照到了孙宏斌身上。
目前,AMC超百亿纾困资金正在注入,出售文旅资产的动作也刚刚完成。去年底迟来的融创2021年报中,孙宏斌说,在过去一年多时间里,集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力,将“深刻反思过去发展中的不足和问题,吸取经验教训,坚决调整”。
过去一年,地产深度调整的重重迷雾中,曾经的“白衣骑士”已行至绝境。自去年5月官宣美元债违约后,融创中国一直风波不断,孙宏斌四处游走。据知情人透露,融创“暴雷”前夜,孙宏斌对于市场过于乐观的判断、主张逆势扩张的策略,曾让一些融资机构备感担忧。
前述年报中,孙宏斌向相关各方致歉,称集团将尽快完成债务重组和恢复稳定经营,争取在2023年回归良性、健康发展轨道。去年底,久未露面的孙宏斌出现在融创与武汉城建集团合作的行程中,照片里的他,多了许多白发,面容清瘦,皱纹已爬上眼角。
“他压力太大了。”一位多次接触孙宏斌的融创集团员工如此评价。

摄影:史小兵

160亿境内债实现展期

经过近一个月拉扯,融创中国160亿元境内债重组方案终于通过。这也是近两年来继富力地产、龙光集团之后第三家成功重组境内债的房企。融创中国方面称,展期方案通过后,将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力。
一位债券市场融资人士透露,此次融创境内债重组方案,涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,展期计划分为两类。一类是,对于此前已展期过的债券,融创计划进一步展期3.5年左右;另一类则是对于此前未达成展期的债券,融创计划展期4年。
融创中国称,将以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障。据时代财经援引相关债券人士称,重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城的收益权,也被纳入此次方案的偿付保障措施中。
2022年11月中旬,融创提出了初版境内债重组方案,计划将已展期的债券进一步展期3.75年至2026年9月,随后将未展期的债券展期4.5年至2027年。2022年12月初,融创提出第二版境内债重组方案,将已展期债券和未展期债券的展期时间分别缩短了9个月、6个月。
为争取足够数额债权人的支持,融创将重组方案投票截止日由2022年12月9日延长至2022年12月30日。“元旦前两天,所有境内债展期方案终于投完票了,等律师们核对完投票情况,应该很快就会发公告。”前述债券融资人士对《中国企业家》称。
据知情人透露,融创境外债展期方案及相关协议,预期也将于今年春节前后完成。据悉,2022年12月9日,融创还公告了境外债重组初步框架,计划将30亿至40亿美元的债务,以及部分股东借款,转换为普通股或股权挂钩工具;剩余债务则进行展期,展期时间为2至8年。
据公告,截至2022年中,融创境外有息债务约为110亿美元。
截至目前,融创中国(01918.HK)的股票仍在停牌中,该公司2022年半年报经审核数据还未披露。去年底,难产近半年的2021年报终于出炉。截至期末,融创中国的现金余额约为692亿元,公司连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608亿元。
“如果年报发不出来,股票交易就无法恢复,各项融资也很难正常推进,最近惠及房企的‘融资三支箭’也就比较难享受到了。”一位熟悉融创的行业人士称。
融创的债务重组工作赶上了政策利好期。从去年11月的“金融16条”,到信贷、债券、股权政策“三箭齐发”,房企融资环境逐步改善。去年12月召开的中央经济工作会议指出,要确保房地产市场平稳发展。
割肉董家渡,拉来“白衣骑士”

“彼时彼刻,恰如此时此刻。”
过去一个月,电影《让子弹飞》中的这句话,正在沉寂已久的融创中国上演。年报刊发不久,多方消息称,其上海董家渡项目多数股份转让。一时间,外界议论纷纷。

来源:视觉中国

位于上海黄浦江畔核心地段的董家渡项目,系融创2019年初从陷入资金问题的泛海控股手中“捡漏”而来,曾为融创带来了超过150亿元的销售回款。而今,时移世易。随着融创中国陷入债务危机,这一“明星”项目也被摆上货架。
去年11月底,华融联手6家银行、中信信托,对融创上海董家渡项目注入120亿元新增融资。据接近融创的知情人士强调,本次合作的“股权转让”并非项目出售,而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作。1月4日,融创官微消息称,首笔资金已于近日完成投放。
在为融创保留核心资产的基础上,华融公司以“股+债”方式介入纾困,联动银团继续发放拆迁贷款,保障项目顺利重整盘活。融创将继续操盘董家渡项目,并保留使用融创品牌,会在未来融资偿还后回购股权。据了解,上海董家渡项目未售部分对应货值超过500亿元。
不过,在一位接近融创的融资人士看来,董家渡项目是个“坑”。“目前项目还需要大量拆迁,会有长期资金沉淀。”此外,股权转让签约资金,只能项目本身专款专用,无法惠及融创其他项目,更别提拯救企业主体。“等待销售回款,可能要等个两三年,时间太久了。”
无论如何,孙宏斌终于等到自己的“白衣骑士”。此后,上海董家渡模式在融创多地项目中落地。去年12月下旬,东方资产与融创就武汉桃花源项目达成融资合作,注入33.11亿元新增资金。同时,地方AMC陕西金资也与融创就咸阳森屿城项目达成融资合作。
除去纾困责任,项目本身具有的核心区位优势,是不少资方愿意与融创合作的原因。
此前一日,多次传出“被卖”消息的深圳冰雪文旅城,也有了官方进展。1月3日,融创中国发布公告称,在附有回购权的前提下,将深圳融华置地投资有限公司(深圳冰雪文旅城项目公司)51%的股权与债权转让给珠海华发,总金额约为35.8亿元。
在规划中,该项目总建面约为131万平米,计划建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的文旅项目。2021年下半年行业遭遇流动性困境,深圳冰雪文旅城开发进度也受波及。此次合作达成后,华发将承担项目剩余土地款63.55亿元。
杯酒之间的交易

 

曾为融创贡献巨大体量土储的文旅资产,并不都有深圳冰雪文旅城的好运气。伴随市场的持续下行,大批文旅资产积重难返,已成为融创化债路上的沉重负担。尤其是西南区域过往的几笔巨额收购,也被视为融创危机爆发的一大引线。
尽管曾在融创工作多年,吴昊(化名)经常怀疑,自己的老板是不是“被骗了”。
他的诧异主要体现在融创最近两三年收购的项目上。“比如,融创西南区域(彼时还未拆分)拿的地,货值声称5000亿,但质量参差不齐。尤其是收购的邓鸿(环球会展)的文旅资产,质量普遍很差,有些项目需要炸掉重建,有的项目看了才知道,这儿竟然是一片大鱼塘。”
孙宏斌“把生意算到骨子里”的风格早已名声在外,但孙跟人谈判的江湖“哥们儿”气质也让他深感震惊。“很多收并购生意,都是孙宏斌跟人家一顿大酒就决定了,可能尽调都没做。融创收购的彰泰资产,旭辉尽调后决定放弃。为什么我们收了,还比旭辉出价多10亿?”
2021年上半年,融创积极扩充土储,仅是大连一烂尾楼及广西彰泰的收购,就花去了107亿元。截至2021年年底,融创权益土地储备约1.6亿平方米,权益土地货值约1.77万亿元。彼时,在一众观望和收缩战线的房企中,逆势拿地、大举扩张的冒险举动,让融创备受关注。
经过大半年攻城略地,6月,融创对外强调,不再公开拿地。10月,吴昊隐隐感到,公司有些不对劲儿。那时,行业下行压力逐渐凸显,融资机构口风收紧,各家房企开始强调谨慎和风险。直到次年5月,融创旗下一笔美元债首次出现违约。

成都融创雪世界。来源:视觉中国

从年报看,2021年,融创中国核心净亏损为253亿元,较上年下降183.6%。从融创2021年报中计提减值的系列项目来看,大手笔收购的物业、持有的文旅城资产减值拨备,以及2021年出售贝壳股票、处理地产项目带来的投资损失,是亏损主因。
吴昊甚至质疑,一系列大手笔的收并购背后,区域权限是否过大。让他印象深刻的是,2021年有段时间,拿地被放权到区域,结果没几个月,底下就乱套了,还撞上了集中供地政策。“公司的出发点是好的,他们担心决策链条过长,区域这边抢不到地。”
一些紧张时刻,过度放权的弊病开始显现,甚至波及企业生死。“公司需要还的债,地方往往可以直接付,不需征求集团同意。2022年初,环境更差,公司资金状况一下子捉襟见肘。”
压力之下,融创对区域的整顿已经刻不容缓。2022年2月,融创对组织“动刀”,七大区域化为九大区域,西南区域成为切分重点,时任区首商羽被调回集团。稍早前,受困于业绩不佳,融创华北区域亦被切分,西安被独立出去,成立西北区域。
据“壹地产”,1月3日,孙宏斌与融创中国行政总裁汪孟德、执行总裁马志霞来到天津的融创华北区域总部。他们宣布了一项重大人事变动:迟迅卸任华北区域区首。迟迅是跟随孙宏斌多年的老臣,2004年便加入融创,2009年起开始担任天津城市总经理。
天津是融创大本营,也是顺驰倒下后,孙宏斌重新站起来的地方。迟迅治理下的华北区域业绩多年排第一,但2020年起业绩不佳。“2021年,天津不顾利润拿了很多地,只顾规模不管现金流和利润的做法,跟西南一样,给集团留下了一个大窟窿。”一位接近融创的人士称。
至此,融创集团“坑”最大的两个区域,都迈出了最重要的一步:区首的调整。
“敢拼刺刀”

 

潮起于时代之中,现年60岁的孙宏斌,个性和他的经历一样鲜明。机敏、感性又豪爽,富有江湖义气的行事风格,让他在生意场上广受欢迎,也积累了不错的收购信誉。但杯酒之间达成的交易,也因前期尽调不足、区域布局和品质良莠不齐,导致项目后续推进吃尽苦头。
孙宏斌驭人很有一套,追随者对其忠诚不二,这点也曾让柳传志佩服不已。但随着区域的扩大及离散,粗放的内部管理,成为压弯融创的“其中一根稻草”。由于区域自主权较大,集团对区域约束力有限,在处理债务问题甚至应对集团整体危机时,往往力不从心。
“如今回看,教训很大。”知情人称。
一位融创内部员工用“覆巢之下,人人自危”形容公司2022年的境况。伴随着美元债违约消息的流出,一系列传言迅速扩散。“很多人都觉得公司是不是要倒,想在倒之前给自己找出路。”而今,随着债务危机的处理有所眉目,孙宏斌以及他的班底,或将再次力挽狂澜。
作为公开挑战过万科的“地产骇客”,孙宏斌有一段话:“人原本生活得很好,原本可以不冒险,但因为选择了梦想,而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲究成王败寇,但为了梦想和理想而拼搏,即使没有成功,也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。”
摄影:史小兵

 

30年前,孙宏斌的梦想是“做一家全国性的大公司”,这个梦想曾推动他勇往直前,不惧风险,但又不是鲁莽草夫般的搏斗。孙宏斌对市场有着优于常人的敏感——柳传志评价,他是极少数“能审时度势、一眼看到底”的人,只不过这种敏感提前踏空了市场节拍。
针对如何应对地产调控,多年前,孙宏斌就有一番见解。2017年,房住不炒已成为基本国策,市场开始有些变化,7月23日,他在微博中写道:“……我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;二是我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝……;三是我们有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拚刺刀。”
同年7月27日,他又写道:“总被问为什么要投资乐视合作万达,是因为我们坚信房地产业会稳定健康发展,消费升级的主力产业大文化大旅游大娱乐会爆发增长,是因为融创坚定看好中国经济的未来。近期我们会停缓发展,加速去化,降低负债率,确保健康安全。我们坚信,企业层面的去库存去杠杆和金融业的稳定发展,经济将迎来理性繁荣。”
同样是在这一年,融创中国实现销售额3620亿元,比2016年的1506亿大增140%,从2016年的行业第7跨入行业第4,仅次于碧桂园、恒大和万科。此后,2017年9月20日发送了最后一条微博,孙宏斌再也没有更新。最近一年,随着企业危机的出现,孙宏斌愈加低调。
多年前,孙宏斌对自己的评价是:“我的性格是偏执狂。……因为我们知道目标,清楚自己要到哪里去。”从多年的经历看,他始终坚持了这一性格和准则。没有人知道孙宏斌的真正理想。行业第一,已是青春张狂的昨日旧梦;再掀地产风云,也远非他一人能及。
去年底,融创内部启动了新一轮组织架构调整,主要集中在三方面:一是成立地产经营运营中心。二是成立资本与融资中心,负责集团资本管理、融资管理及资产相关股权管理工作。三是新成立资产运营管理中心,该中心将承担融创持有资产的业主管理职能。
“融创还是想活下去的,虽然现在还没看到恢复的基础,但不会更差了。”前述人士称。他相信,等纾困的钱逐步进来,盘活一些项目,销售步入正轨,形势会有改观。“眼下公司正在慢慢恢复,明年就可以将主要精力转到经营上了,而公司的元气,最终还是要靠销售恢复。”
 
 
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